Sûretés

La traduction officielle de la loi n°39-08 relative au code des droits réels, vient enfin d’être publiée à l’édition française du Bulletin Officiel n°7158 du 05 janvier 2023.

Entrée en vigueur depuis le 25 mai 2012, six mois aprés sa date de publication à la version arabe du Bulletin Officiel n°5998 du 24 novembre 2011, la loi n°39-08 a subi depuis, plusieurs modifications, pour ne citer que la loi n°69-16 complétant l'article 4 de la loi n°39-08 relative aux droits réels et la loi n°13-18 modifiant l'article 316 de loi n°39-08 relative au code des droits réels.

En guise de rappel, la loi n°39-08 portant code des droits réels en abrogeant le dahir du 2 juin 1915 fixant la législation applicable aux immeubles immatriculés, a apporté les principales innovations juridiques suivantes :

« I-L’obligation de l’établissement par acte authentique ou acte à date certaine, les transactions portant sur les opérations suivantes :

-le transfert de propriété ;

-la création d’un droit réel ;

-la modification ou l’annulation d’un droit réel.

Pour rappel, cette obligation était auparavant limitée uniquement aux actes portant sur des immeubles en copropriété (loi 18-00).

Les actes à date certaine, au sens de la loi 39-08, sont ceux établis par des Avocats agrées près de la Cour de Cassation. Les parties auxdits actes sont tenues d'authentifier leurs signatures auprès des autorités compétentes.

Par conséquent, tous les actes portant sur les opérations citées ci-après, doivent obligatoirement être établis soit par acte authentique (par notaire), soit par acte à date certaine établi par des Avocats agrées près de la Cour de Cassation notamment:

- les contrats d'hypothèque;

- les actes de mainlevées d'hypothèque;

-les différents avenants se rapportant aux actes précités.

Aussi et pour la validité du contrat d’hypothèque, celui-ci doit préciser expressément :

-l'identité des parties;

-la désignation du bien, son adresse, sa superficie, sa contenance et son numéro de titre foncier;

-le montant du prêt et sa durée.

Le non-respect de cette obligation entraîne la nullité absolue de l’acte en question.

En revanche, sont exclus de cette exigence les contrats d’hypothèque dont la valeur ne dépasse pas 250 000 Dirhams, conformément aux dispositions de l’arrêté conjoint du ministre de l’agriculture  et de la pêche maritime, du ministre de la justice et des libertés et du ministre de l’économie et des finances n°4517-14 du 17 avril 2015.

II-Autorisation du juge pour la constitution des hypothèques pour certains biens :

La loi 39-08 a interdit expressément pour les tuteurs des mineurs ou de toute personne frappée d’incapacité, de constituer des hypothèques sur des biens immobiliers leur appartenant en l’absence d’une autorisation préalable du juge.

III-Limitation de la durée de certains droits réels :

La loi 39-08 a réduit la durée des droits réels suivants :

1-Le bail emphytéotique dont la durée minimum a été ramenée de 18 à 10 ans et la durée maximum de 99 à 40 ans;

2-L’usufruit en faveur des personnes morales dont la durée maximum est désormais limitée à 40 ans.

IV-Effet relatif de l’hypothèque :

La limitation de l’effet de l’hypothèque au seul bien donné en garantie par la caution hypothécaire. En effet, le recouvrement d’un engagement assorti d’une caution hypothécaire ne peut se faire que sur le prix de vente du bien hypothéqué et la caution hypothécaire ne peut pas exiger la discussion du débiteur principal.

Cette nouvelle disposition confirme le principe de solidarité de la caution hypothécaire qui ne peut exiger la discussion du débiteur principal (La réalisation préalable des biens de ce dernier).

V- L’extinction de l’hypothèque par le seul remboursement du prêt et ce, en sus des autres motifs figurant dans l’ancienne loi ».